Οδηγός Ανακαίνισης

Άδεια Μικρής Κλίμακας για Ανακαίνιση στην Αττική: Τι Ισχύει;

Πότε χρειάζεται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και τι πρέπει να γνωρίζετε πριν ξεκινήσετε την ανακαίνιση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου.

Το βασικό που πρέπει να γνωρίζετε

Η ανάγκη έκδοσης άδειας δεν εξαρτάται μόνο από το κόστος ή τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου. Εξαρτάται κυρίως από το είδος των εργασιών, τα σημεία του κτιρίου που επηρεάζονται και την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Πριν ξεκινήσει μια ανακαίνιση, ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που πρέπει να εξεταστούν είναι εάν οι προγραμματισμένες εργασίες απαιτούν κάποια πολεοδομική άδεια.

Η απάντηση δεν εξαρτάται μόνο από το μέγεθος του ακινήτου, τα τετραγωνικά μέτρα ή το συνολικό κόστος του έργου. Εξαρτάται κυρίως από το είδος των εργασιών, τα σημεία του κτιρίου που επηρεάζονται και την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Σε αρκετές περιπτώσεις ανακαίνισης μπορεί να απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, γνωστή ως ΕΕΔΜΚ ή, πιο απλά, «Άδεια Μικρής Κλίμακας».

Τι είναι η Άδεια Μικρής Κλίμακας;

Η ΕΕΔΜΚ είναι διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών οι οποίες προβλέπονται από το άρθρο 29 του Ν. 4495/2017.

Δεν εκδίδεται διαφορετική άδεια για κάθε επιμέρους εργασία. Με την ίδια ηλεκτρονική αίτηση μπορούν να δηλωθούν περισσότερες εργασίες, αρκεί να υποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και οι μελέτες για καθεμία από αυτές.

Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από αρμόδιο μηχανικό μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών , η έγκριση εκδίδεται ηλεκτρονικά μετά την ολοκληρωμένη υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών, μελετών και στοιχείων.

Ποιες εργασίες ανακαίνισης μπορεί να χρειάζονται ΕΕΔΜΚ;

Στις εργασίες που συναντώνται συχνά σε έργα ανακαίνισης και μπορεί να απαιτούν Άδεια Μικρής Κλίμακας περιλαμβάνονται ενδεικτικά:

Εσωτερικές διαρρυθμίσεις χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό.
Διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Λειτουργική συνένωση χώρων.
Διάνοιξη νέων ανοιγμάτων ή τροποποίηση υφιστάμενων ανοιγμάτων στις όψεις.
Εξωτερικοί χρωματισμοί ή επισκευές όψεων με χρήση ικριωμάτων.
Αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων με ικριώματα.
Επένδυση όψεων ή αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με ικριώματα.
Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης.
Επισκευή ή συντήρηση στέγης με ικριώματα.
Ανακατασκευή στέγης χωρίς μεταβολή των βασικών γεωμετρικών χαρακτηριστικών της.
Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
Κατασκευή τζακιού και καπνοδόχου.
Κατασκευή στεγάστρου, προστεγάσματος ή ορισμένων τύπων πέργκολας.

Οι κατηγορίες εργασιών και τα ειδικά δικαιολογητικά τους περιγράφονται στην Υπουργική Απόφαση 43266/1174/2020, η οποία δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 1843/Β/2020. Δείτε περισσότερα στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας .

Χρειάζεται Άδεια Μικρής Κλίμακας για κάθε ανακαίνιση;

Όχι.

Απλές εργασίες επισκευής και συντήρησης μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να πραγματοποιηθούν χωρίς οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ.

Ωστόσο, η τελική αξιολόγηση δεν πρέπει να γίνεται μόνο με βάση μια γενική περιγραφή, όπως «ανακαίνιση κουζίνας» ή «μικρή ανακαίνιση».

Για παράδειγμα, η αντικατάσταση μιας κουζίνας στην ίδια θέση είναι διαφορετική τεχνική περίπτωση από την καθαίρεση τοίχων και την πλήρη αλλαγή της κάτοψης.

Αντίστοιχα, η αντικατάσταση κουφώματος στο ίδιο άνοιγμα διαφέρει από τη μεγέθυνση ή τη μετατόπιση του ανοίγματος στην όψη.

Πριν από την έναρξη πρέπει να ελέγχεται:

Εάν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
Εάν αλλάζει η εγκεκριμένη διαρρύθμιση.
Εάν επηρεάζεται η εξωτερική όψη.
Εάν χρησιμοποιούνται ικριώματα.
Εάν επηρεάζονται κοινόχρηστοι χώροι ή εγκαταστάσεις.
Εάν απαιτούνται ειδικές μελέτες ή εγκρίσεις.

Τι ισχύει για τις εσωτερικές διαρρυθμίσεις;

Οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις αποτελούν μία από τις συχνότερες περιπτώσεις ΕΕΔΜΚ σε μια ανακαίνιση.

Για να μπορούν να αντιμετωπιστούν με Άδεια Μικρής Κλίμακας, δεν πρέπει να θίγονται στοιχεία του φέροντος οργανισμού.

Εάν από τις αλλαγές τροποποιούνται άλλες μελέτες του κτιρίου, όπως η πυροπροστασία ή οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, μπορεί να απαιτηθεί η αντίστοιχη ενημέρωση ή τροποποίησή τους.

Η αφαίρεση ενός εσωτερικού τοίχου δεν πρέπει να ξεκινά χωρίς προηγούμενο τεχνικό έλεγχο. Το γεγονός ότι ένας τοίχος φαίνεται λεπτός ή «μη σημαντικός» δεν αποδεικνύει ότι δεν επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό, τις εγκαταστάσεις ή τη νόμιμη κάτοψη.

Υπάρχει διαφορετική Άδεια Μικρής Κλίμακας για την Αττική;

Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο είναι πανελλαδικό. Δεν υπάρχει ξεχωριστός τύπος ΕΕΔΜΚ αποκλειστικά για την Αττική.

Ωστόσο, η ακριβής θέση του ακινήτου μπορεί να επηρεάζει σημαντικά τη διαδικασία. Ένα ακίνητο στην Αττική μπορεί να βρίσκεται:

Σε αρχαιολογικό χώρο ή ζώνη προστασίας.

Κοντά σε χαρακτηρισμένο μνημείο.

Σε ιστορικό τόπο ή παραδοσιακό τμήμα πόλης.

Σε διατηρητέο ή χαρακτηρισμένο κτίριο.

Σε περιοχή με ειδικούς όρους δόμησης.

Σε αυτές τις περιπτώσεις μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες εγκρίσεις, όπως έγκριση από το Υπουργείο Πολιτισμού ή το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών αναφέρει ότι οι εγκρίσεις αρμόδιων υπηρεσιών και συλλογικών οργάνων κατατίθενται όπου απαιτούνται από τις ισχύουσες διατάξεις.

Πώς εκδίδεται η ΕΕΔΜΚ;

Η διαδικασία ξεκινά με την αυτοψία και τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου από μηχανικό.

Ο μηχανικός εξετάζει:

Τη νομιμότητα του ακινήτου.
Την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.
Τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών.
Το ακριβές αντικείμενο της ανακαίνισης.
Τις μελέτες και εγκρίσεις που απαιτούνται.
Τον συνολικό προϋπολογισμό των εργασιών.

Στη συνέχεια προετοιμάζει και υποβάλλει ηλεκτρονικά τον φάκελο στο σύστημα e-Άδειες.

Η επίσημη υπηρεσία του gov.gr για το e-Άδειες επιβεβαιώνει ότι μέσω του συστήματος οι μηχανικοί εκδίδουν και διαχειρίζονται τις σχετικές διοικητικές πράξεις.

Τι ισχύει για το όριο των 25.000 ευρώ;

Το όριο των 25.000 ευρώ δεν αποτελεί γενικό κανόνα σύμφωνα με τον οποίο κάθε ανακαίνιση μικρότερης αξίας πραγματοποιείται με ΕΕΔΜΚ.

Για ορισμένες κατηγορίες εργασιών το όριο δεν εφαρμόζεται και απαιτείται ΕΕΔΜΚ ανεξάρτητα από τον προϋπολογισμό.

Για τις υπόλοιπες κατηγορίες, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μπορεί να απαιτείται οικοδομική άδεια αντί για ΕΕΔΜΚ.

Συμπέρασμα: Το κόστος του έργου δεν πρέπει να χρησιμοποιείται ως το μοναδικό κριτήριο. Πρώτα προσδιορίζεται η κατηγορία των εργασιών και στη συνέχεια εξετάζεται ο προϋπολογισμός τους.

Πόσο ισχύει η Άδεια Μικρής Κλίμακας;

Η ΕΕΔΜΚ ισχύει αρχικά για ένα έτος από την έκδοσή της.

Η επίσημη διαδικασία προβλέπει δυνατότητα αναθεώρησης του χρόνου ισχύος και, υπό προϋποθέσεις, παράτασης όταν οι εργασίες δεν έχουν ολοκληρωθεί.

Εάν κατά τη διάρκεια του έργου προστεθούν νέες εργασίες, ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει εάν απαιτείται αναθεώρηση της έγκρισης και επανυπολογισμός του συνολικού προϋπολογισμού.

Τι γίνεται εάν υπάρχει ήδη οικοδομική άδεια σε ισχύ;

Όταν υπάρχει ενεργή οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης για το ακίνητο, μπορεί να μην απαιτείται ξεχωριστή ΕΕΔΜΚ.

Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών , στην περίπτωση αυτή πραγματοποιείται ενημέρωση της άδειας που βρίσκεται ήδη σε ισχύ και των σχετικών μελετών της.

Η σωστή σειρά πριν από την έναρξη της ανακαίνισης

1. Αυτοψία

2. Καταγραφή εργασιών

3. Έλεγχος νομιμότητας

4. Έλεγχος μηχανικού

5. Έκδοση έγκρισης

6. Έναρξη εργασιών

Η έναρξη αποξηλώσεων πριν από τον απαραίτητο τεχνικό έλεγχο μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις, αλλαγές του αρχικού σχεδιασμού και πρόσθετο κόστος.

Σχεδιάζετε ανακαίνιση στην Αττική;

Η Vichos Constructions αναλαμβάνει την οργάνωση και εκτέλεση έργων ανακαίνισης στην Αττική, σε συντονισμό με τους αρμόδιους μηχανικούς και τεχνικούς συνεργάτες.

Από την αρχική καταγραφή των αναγκών μέχρι τον προγραμματισμό και την ολοκλήρωση των εργασιών, στόχος είναι κάθε έργο να προχωρά με σωστή τεχνική προετοιμασία, σαφές χρονοδιάγραμμα και έλεγχο του κόστους.

Ζητήστε πρώτη αξιολόγηση

Πηγές και χρήσιμοι σύνδεσμοι

Οι πληροφορίες του άρθρου αντλήθηκαν και διασταυρώθηκαν από τις ακόλουθες κρατικές και επίσημες πηγές:

Τελευταίος έλεγχος πηγών: 28 Ιουλίου 2026.

Σημαντική σημείωση: Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αντικαθιστά την αυτοψία, την τεχνική αξιολόγηση ή τη συμβουλή αρμόδιου μηχανικού. Οι απαιτήσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με το ακίνητο, την περιοχή και το ακριβές αντικείμενο των εργασιών.